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-香港楼市调控:供应调整难拿捏-

时间:2013-07-18 15:50来源:未知 作者:蚌埠搜房网 点击:
从1997年回归至今,香港房价走出V型走势。这期间,香港特区政府对于楼市供应的掌控是影响香港房价的重要因素。由特区政府控制的土地供应和向全球开放的资本市场环境,导致香港房价容易急升急降。对于香港特区政府而言,如何在稳定房价和确保卖地收入之间拿捏

  从1997年回归至今,香港房价走出V型走势。这期间,香港特区政府对于楼市供应的掌控是影响香港房价的重要因素。由特区政府控制的土地供应和向全球开放的资本市场环境,导致香港房价容易急升急降。对于香港特区政府而言,如何在稳定房价和确保卖地收入之间拿捏分寸,并不是一件容易的事情。

  供应激增的“八万五”

  “香港房地产有四大特点:一是世界最高的住宅价格;二是世界交易最活跃的房地产市场;三是世界上波幅最快及最大的市场;四是世界上从房地产收益最高的政府。”这是香港房地产服务机构永利行创始人刘绍钧在香港回归前夕对香港房地产市场的介绍。15年过去了,虽然香港的房价经历了多轮起伏,但是香港房地产市场的结构却并没有发生明显变化。

  香港回归之际,正值香港房价攀上历史高峰。当时,各界看好香港回归后的经济发展,在内地赚得真金白银的香港商人纷纷回港置业。另一方面,《中英联合声明》对港英政府每年的卖地数量加以限制,导致楼市供应不足。从那时起,香港的房地产行业与金融业一起成为香港的支柱产业。据统计,香港的整体房价从1994年1月至1997年10月上升了68%。

  香港回归后,特区政府推出“八万五”政策,试图通过增加供应来平抑房价。刚刚上任的特区行政长官董建华提出,每年供应不少于8.5万个住宅单位,希望10年内全港七成家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间也由6.5年缩短至3年。1997年,香港特区政府出售和划拨的住宅用地为45公顷,2000年香港有8.57万住宅单位建成,2001年落成的住宅单位更是超过10个。

  然而,突然增加的楼市供应加上突如其来的亚洲金融危机,令香港房价开始断崖式下跌。从1997年10月至2003年8月,香港房价下跌了70%。房价的暴跌导致很多香港人的物业市价低于银行按揭额,形成“放不抵债”的负资产。香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约10.6万宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元。按揭金额与抵押的比例为128%,估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元,意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏账风险。

  调控手段因时而变

  香港房价暴跌之后,减少供应成为香港特区政府调控的主要手段。从2002年开始,香港特区政府开始减少土地供应,2003年起停建特区政府提供财政补贴的“居屋”。香港地政总署的数据显示,2008年至2009年,香港特区政府新增的住宅用地只有0.019公顷。随着供应陡降,香港房价开始回升。

  虽然香港土地供应逐年减少,但香港特区政府的卖地收入却并没有减少。去年11月,香港特区政府发展局局长林郑月娥表示,2010至2011年度特区政府出售土地收入604亿港元,而2011至2012年度将会创下历史新高。香港特区政府维持土地价格的重要举措是推出勾地制的卖地制度。

  2004年起,鉴于楼市泡沫破灭后开发商停止购地、地价一泻千里的情况,香港特区政府为促进房地产商积极性,推行勾地政策,意在放弃昔日主要土地供应者角色,由发展商从“勾地表”名单中“勾出”土地,由特区政府将该土地公开评估并拍卖。如果申请人的出价符合特区政府按公开市场价格所作的评估,该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售,由价高者得。如在拍卖当中该底价不保,特区政府会收回该幅土地,以保证不贱卖资产。勾地制在土地低供应的同时维持了土地的价格,进一步推升了香港的房价。

  房价的再度高企终于促使香港特区政府将楼市调控手段转向。2010年10月,香港特区政府宣布增设意在打击炒楼的“住宅楼短期转售额外印花税”。该税分为三级制,其中6个月转手额外印花税为15%,6至12个月转手额外印花税为10%,12至24个月转手为5%。今年8月,新一任特区政府宣布将重启居屋计划,并将增大土地供应。

  不过,香港楼市供应过低并非短时间可以解决。根据香港差饷物业估价署公布的数据,2011年香港私人住宅落成量有9449套。香港中原地产研究部预期,随着特区政府加快推售住宅用地,预期2016年前后,香港私人住宅落成量将可以达到每年2万个单位的目标。然而,这一供应仍不及“八万五”时代的四分之一。(张昊

(责任编辑:蚌埠搜房网)
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